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区‘qu’块链澳5:募资或《huo》超14亿 和‘he’达高科REIT底层资〖zi〗产喜忧参{can}半 | 园区Plus

admin2023-02-028

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编者按:园区是一个载体,上游连接资本市场,中间承载实体经济,下游输出产品和服务,串联起产业发展全链条;园区也是一部历史,从工业园区、开发区到智造园区,从物流仓库、物流园到高标仓和冷链,见证经济发展变迁的全过程。经济观察报推出【园区plus】系列报道,用以记录新经济篇章下园区新貌。

经济观察网 记者 田国宝 12月14日,华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“华夏和达高科REIT”)发布认购和配售结果,通过战略配售、网下发售和公众投资者发售等方式完成全部5亿份发售。

从9月14日申报以来,华夏和达高科REIT经历多次补充资料,直到11月28日才注册生效;12月7日开始询价,12月12日网下及公众基金份额认购,由于认购较为踊跃,当天下午就完成了认购。

华夏和达高科REIT是国内首个REITs上市的医药园区,也是第十个REITs上市的产业园区,底层资产包括和达医药谷一期及孵化器两个园区。随着募资结束,该支基金将在近期正式上市。

发行

华夏和达高科REIT原始权益人为杭州万海投资管理有限公司、杭州和达高科技发展集团有限公司,REITs管理人为华夏基金管理有限公司。

华夏和达高科REIT发行总额共计5亿份,根据询价结果,最终将价格定在2.808元/份,据此,预计最高可募集超过14亿元的资金。

这次华夏和达高科REIT发售由战略配售、网下发售和公众投资者发售三个部分组成,其中19家战略投资者累计认购3.15亿份,占比达到63%,战略投资者认购比例高也是目前公募REITs普遍特征之一。

此外,96家网下投资者管理的341个有效报价配售对象累计认购额超过195.88亿份,最终确定发售1.295亿份;38397名公众投资人有效认购基金份额150.42亿份,最终发售的基金份额数量为0.555亿份。整体认购倍数达到155倍。

自2021年首批公募REITs发售以来,每家发售过程中都受到投资者追捧。一方面源于首批上市的均为各个领域相对优质的资产,无论盈利能力还是收益能力均有一定的保证;另一方面也因为公募REITs产品发售,战略投资人均认购其中大部分份额,面向市场发售的份额相对较少。从已经上市的公募REITs来看,战略投资者认购占比均超过50%。

从投资人来看,和达高科认购了其中31%的份额,万海投资认购20%份额,和达高科和万海投资均是原始权益人及关联方。也就是说,华夏和达高科REIT的原始权益人认购了超过一半的份额。

从已经发行的公募REITs产品来看,东吴苏州工业园REIT的原始权益人及关联方认购比例达到40%,博时招蛇REIT原始权益人及关联方认购比例32%,建信中关村(000931)REIT的原始权益关联方认购比例33%。

也有部分公募REITs产品的原始权益认购比例较低,比如华夏合肥高创、国泰君安(601211)东久、国泰君安临港创新园等公募REITs的这一比例在20%左右;而华安张江光大园REIT原始权益人及关联方认购比例只有10%左右。

华夏和达高科REIT约定认购时间为12月12日-13日,但由于认购较为踊跃,12日当天下午15时就结束认购,战略投资人于13日缴纳认购的款项后,整个基金的募资就全部结束,只等上市了。

截至目前,公募REITs产品分为特许经营权及产权两个类别,特许经营权包括污水处理厂、电厂及收费公路等。而产权类主要针对产业园区、物流园区及租赁性住房等重资产,华夏和达高科REIT属于后者。

从二级市场来看,园区类资产的公募REITs表现明显好于其他类别,其中华安张江光大园区和红土创新盐田港(000088)自上市以来涨幅均超过40%;中金普洛斯、建信中关村、博时招蛇、国泰君安临港、国泰君安东久涨幅也超过30%。

资产

华夏和达高科REIT的底层资产是位于杭州钱塘新区的两个园区,其中和达药谷一期建筑面积8.5万平方米,于2017年建成并投入运营;孵化器建筑面积12.4万平方米,一二期分别于2007年和2012年投入运营。

园区类资产公募REITs中,包括中关村、招蛇、临港园区、苏州工业园、合肥高新等大部分产品,纳入的底层资产均为2个园区。国泰君安东久是位于长三角的4个园区,张江高科(600895)是1个园区。

作为长三角经济活跃的城市之一,杭州产业园区发展较为迅速,2021年,存量园区面积超过1400万平方米,平均租金保持在1.6-1.9元/平方米/天;2022年预计新增220万平方米,整体空置率维持在10%左右。

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截至2022年中,和达药谷一期园区共有49名租户,整体出租率达到99.5%,其中前10名租户占比达到21.16%,租金为1.4元/平方米/天,每年租金增长幅度预计在3%左右。租金是园区最重要的收入。

孵化器项目共有311名租户,前10名租户占比13.41%,整体出租率不足90%,与和达药谷一期有一定差距。租金水平在1.58元/平方米/天,每年租金增幅预计在3%左右,与和达药谷一期相当。

与其他园区类公募REITs产品的底层资产相比,华夏和达高科REIT的孵化器项目出租率相对较低,中关村、招蛇、临港、张江、苏州工业园、东久等园区纳入公募REITs底层资产的出租率均接近100%。

从租户构成来看,和达药谷一期园区医药研发类企业占比最高,占到26.5%;其次是科技推广和应用服务,占比25.6%;医药制造企业和研究和试验发展占比分别为12.3%和10.4%;配套类占比4.6%。

孵化器项目租户的集中度更高,科技推广和应用服务占比32.5%,软件和信息技术服务占比18.7%,批发和研究试验发展占比分别为12.1%和11.1%。在租户业态上,不同于和达药谷一期主要针对生物医药,孵化器更侧重互联网科技。

相比而言,招商蛇口(001979)公募REITs底层资产的万融大厦和万海大厦的业态配比更为一致,新一代信息技术产业和文化创意产业合计占比分别达到了51.5%和54.8%,传统产业占比分别为14.2%和15.4%。

建信中关村REIT底层资产两个园区有69家租户,其中软件和信息技术服务业租赁面积占比达到53.8%,科技推广和应用服务占比27.85%,两者合计占比超过八成,这也是园区类公募REITs租户业态最为集中的产品。

从已经发行上市的园区类公募REITs来看,一线城市园区的业态更为集中,比如华安张江光大、建信中关村的单一类租户占比均超过50%;主题类园区的业态比综合性园区集中,比如建信中关村和和达药谷一期主业态占比均超过50%。

收益

华夏和达高科REIT底层资产两个园区的收入来源有租金、物业费和管理费等等,其中租金是主要收入。

从2019年到2021年,华夏和达高科REIT旗下两个园区的营业收入分别为1.02亿元、0.95亿元和1.23亿元,其中租金收入分别为0.82亿元、0.68亿元和0.93亿元,占比均超过了七成。

2022年上半年,华夏和达高科REIT两个园区的营业收入为0.43亿元,其中租金收入为0.28亿元,租金收入占比降至65%。主要受疫情影响,两个园区的出租率或租金收缴率下降所致。

从利润上来看,2019年到2021年,两个园区的净利润合计为114.8万元、-670.2万元和1732.7万元。2022年上半年的净利润亏损额度达到了1034.3万元。收入减少是造成亏损的主要原因。

从同类园区资产来看,2022年上半年营收普遍出现下降,国泰君安东久、华夏合肥高新和国泰君安临港等营收同比跌幅均超过70%;但从利润上看,出现亏损的只有华安张江光大园区和华夏和达高科。

从华夏和达高科REIT底层资产两个园区来看,2022年上半年,和达药谷一期实现净利润241亿元,亏损主要发生在孵化器项目上,由于出租率持续下滑,加上租金减免较多,最终导致收入大幅下滑和亏损。

华夏和达高科REIT的募集说明书显示,2022年上半年孵化器营收1772.98万元,而营业成本达到1897.67万元,加上1250.46万元的财务成本,导致项目亏损达到1275.62万元,创下同期亏损纪录。

实际上,孵化器项目一直处于亏损状态,2019年亏损1018万元,2020年亏损1834万元,2021年亏损250万元。孵化器项目亏损背后除了营收下降外,一个重要原因是财务成本较高,同期和达药谷一期财务成本402万元,不到孵化器的三分之一。

在已经上市的园区类公募REITs中,华夏和达高科REIT底层资产的财务成本是最高的,2022年上半年,博时招蛇的财务成本是668.7万元,国泰君安东久是818.24万元(一季度数据),东吴苏州工业园、华安张江、建信中关村等财务成本几乎为零。

2022年8月,为了替换原有贷款,孵化器项目从兴业银行(601166)杭州分行获得3.87亿元贷款,年华利率为3.2%,和达药谷一期以同样利率向兴业银行贷款1.83亿元。两笔贷款期限均为15年,兴业银行为华夏和达高科REIT的托管行。

招募说明显示,华夏和达高科REIT的2022年经营活动现金流余额预计为-2278万元,可供分配的金额为965万元,分配率4.53%;2023年经营现金可以达到6926万元,可供分配的金额5925万元,分配率4.64%。

从已经上市公募REITs可供分配金额来看,2022年上半年,建信中关村为7793万元,东吴苏州工业园为5244万元,华安张江光大为3357万元,博时招蛇为2882万元。

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